Los desarrolladores continúan entregando tantos apartamentos nuevos que las tasas de vacantes han alcanzado un máximo de 16 años y el alquiler promedio ha caído por debajo de los niveles vistos hace dos años, según una actualización del primer trimestre el jueves de la Asociación de Apartamentos de Metro Denver. (AAMD)
El alquiler promedio de apartamentos en el metro de Denver cayó a $ 1,819 en el primer trimestre, por debajo de $ 1,842 en el cuarto trimestre y $ 1,846 en el primer trimestre de 2023. Tenían rentas promedio de inflación general, deberían estar más cerca de $ 1,951 al mes.
“Esto ocurrió porque teníamos un oleoducto de construcción tan fuerte y grande”, dijo Cary Bruteig, investigador de Apartment Insights y el autor del informe.
Los constructores han agregado 20,822 nuevos apartamentos en los últimos 12 meses, mientras que los inquilinos han arrendado o “absorbido” 14,504. Ese voladizo ha ayudado a aumentar la tasa de vacantes o la participación de los apartamentos sin llenar al 7% de 5.8% en el cuarto trimestre, los niveles más altos vistos desde la Gran Recesión.
El condado de Douglas tiene la tasa de vacante más baja en 5.8%, mientras que Denver tiene el más alto en 7.7%. En los submercados más angustiados, el sureste de Denver y la aurora occidental, las tasas de vacantes son superiores al 9%, con algunos edificios más antiguos sentados un 20% vacíos y revisando alquileres vistos en 2017, dijo Darren Everett, director gerente de Two Arrows Group, que habló en una llamada de prensa alojada por la AAMD.
Los alquileres promedio más bajos se encuentran en los edificios construidos en la década de 1970, mientras que algunos del valor más alto para el dólar gastado se pueden encontrar en apartamentos más nuevos en el centro de Denver, que ha visto una concentración desproporcionada de la nueva construcción multifamiliar.
“Si bien el apartamento promedio que se construyó en los años 70 tiene un alquiler de $ 1,497, hay muchos lugares en los que puede arrendar por menos de $ 1,000 por mes”, dijo Everett.
Los propietarios pueden manejar una tasa de vacantes del 5% y se retorcerán cuando supere el 6%. Toman medidas cuando llega al 7% cortando alquileres y ofreciendo más concesiones, dijo Bruteig. Los propietarios preferirían tener más apartamentos ocupados en un alquiler más bajo en lugar de que se sienten vacíos en busca de un alquiler más alto.
Dado cuántas unidades nuevas se estaban construyendo, Bruteig dijo que pensó que el punto de ruptura del mercado habría llegado hace uno o dos años. Históricamente, el mercado ha absorbido un promedio de 5,000 a 6,000 apartamentos nuevos al año, volviendo a principios de la década de 1980. En la última década, el promedio se acercó a 10,000 al año. Se ha acercado a 15,000 en el último año, una respuesta sin precedentes.
Pero en su concurso de comidas de apartamentos contra los desarrolladores, los inquilinos finalmente están alejándose de la mesa y diciendo demasiado. El problema es que se están cocinando alrededor de 30,000 apartamentos más en la cocina, un proceso que puede tomar tres o cuatro años.
Si la economía se mantiene, entonces los inquilinos deben encontrar condiciones favorables para otro año o dos hasta que la oferta y la demanda vuelvan en equilibrio. Lo que se refiere a Bruteig es que la alta tasa de vacantes y las disminuciones de alquiler ahora que se observan están más comúnmente asociadas con el comienzo de una recesión.
Si las pérdidas de empleo aumentan, entonces las tasas de absorción probablemente caerían ya que los inquilinos no se mantienen al día debido a los ingresos reducidos, más hogares se duplicarán y menos personas se trasladan a la región para trabajar. La absorción de los 30,000 apartamentos ahora en construcción en Metro Denver tomaría tres años en el promedio reciente, o más cerca de cinco o seis años utilizando el promedio histórico.
