La construcción de viviendas en tierras federales podría reducir los costos, si las ciudades se mantienen bajo control

Los departamentos del interior y el desarrollo urbano y el desarrollo urbano están explorando que algunas tierras federales están disponibles para la construcción de viviendas para aliviar una terca escasez de viviendas estimada en más de 20 millones de viviendas. Su éxito dependerá no solo de qué tan rápido y ampliamente se implementa el plan, sino de asegurarse de que cualquier tierra recién abierta no esté empantanada por las regulaciones locales de uso de la tierra que hacen que la vivienda sea tan escasa y costosa en primer lugar.

La escasez actual de la casa se debe principalmente a reglas locales excesivamente restrictivas que favorecen las casas relativamente caras en lotes grandes. Pero particularmente en los estados occidentales, la tierra para la construcción de viviendas está limitada por tenencias federales cerca de áreas metropolitanas de rápido crecimiento como Las Vegas, Phoenix y muchos otros.

Western Land se abrió a un asentamiento a gran escala hasta la Ley de Homestead de 1862, que resultó en la venta de más de 420,000 millas cuadradas, alrededor del 11 por ciento del país, en bloques de hasta 160 acres, típicamente a pequeños agricultores. A medida que la tierra agrícola de calidad creció, las reclamaciones se desplomaron y casi se secaron en la década de 1930.

En 1946, se formó la Oficina de Administración de Tierras, lo que refleja un cambio de ventas hacia el mantenimiento de tierras que no habían atraído a los compradores. En 1976, la Ley Federal de Política y Gestión de Tierras derogó la Ley de Homestead, señalando un abrazo de la propiedad y la gestión federal, la creciente preocupación ambiental y otras corrientes cambiantes en la opinión pública.

Pero en los años siguientes, algo más cambió: el rápido crecimiento de las ciudades de Sunbelt hizo que una tierra valiosa una vez no lo hiciera sin valor.

Pero la venta de tierras federales se había vuelto compleja y políticamente tensa bajo la Ley Federal de Política y Gestión de Tierras, y las ciudades occidentales comenzaron a irritar contra el confinamiento. En la década de 1990, la situación se había vuelto demasiado apremiante para ignorar. La Ley de Gestión de Tierras Públicas del Sur de Nevada autorizó a la Oficina de Gestión de Tierras para transferir ciertas tierras para abordar una escasez de viviendas en Las Vegas.

Su éxito se ha mezclado, con alrededor del 40 por ciento de la tierra designada aún sin vender. La tierra que se ha vendido ha sido objeto de zonificación municipal, que generalmente impone restricciones, como tamaños mínimos de lotes, requisitos de frente, contratiempos y otros mandatos que impiden que los constructores construyan casas de bajo costo.

Hoy, los estados occidentales como Nevada, Arizona, Utah, Idaho, California y Oregón tienen algunas de las proporciones más altas del precio-ingreso de la vivienda en la nación. Recomhado por tierras federales y cargadas por sus propias regulaciones costosas, las ciudades que deberían ser centros de oportunidad para una nueva generación son desiertos de inicio. Las casas nuevas son prohibitivamente caras para demasiados compradores.

La nueva iniciativa promete revisar los supuestos de la Ley de Política y Gestión de Tierras Federales de manera integral que abarca todos los municipios afectados. Hecho bien, podría reducir barreras de procedimiento pesadas para vender tierras federales, aliviar las presiones de costos en los mercados urbanos occidentales, permitir que las nuevas ciudades crezcan en lugares apropiados y permanezcan atentos a las preocupaciones ambientales y de conservación.

Pero el número de hogares resultantes que la mayoría de los estadounidenses pueden pagar cómodamente estará estrechamente vinculado a las regulaciones locales de uso de la tierra.

En Reno, Nevada, descubrí que las nuevas viviendas en lotes más pequeños de 5,000 pies cuadrados se evalúan a un promedio de $ 343,000, mientras que las de 5,000 a 7,000 pies se evaluaron en $ 461,000. Sin embargo, menos del 10 por ciento de los lotes unifamiliares en Reno, y el cero por ciento del área de un gran distrito de desarrollo, permite hogares con menos de 5,000 pies cuadrados de tierra.

Los requisitos de fachada también jugaron un papel en Reno. Cada 10 pies adicionales correspondía con $ 60,000 adicionales en costos de vivienda.

Entonces, a menos que la Oficina de Gestión de Tierras y HUD retrocedan contra políticas locales como estas al unir condiciones robustas y exigibles a las transferencias o negociar estándares de desarrollo de Ironclad que aseguran que las casas de inicio sean legales para construir, esperan ver algunas casas agradables, espaciosas y caras construidas. La política local casi inevitablemente conduce a la zonificación que afinaría el impacto de la asequibilidad de las ventas de tierras.

Más allá del costo, existen beneficios ambientales para permitir casas más pequeñas, incluidas ambas viviendas unifamiliares en lotes pequeños y viviendas multifamiliares. La vivienda de mayor densidad hace un uso más eficiente de la tierra urbana, reduciendo la tasa de expansión externa. Los lotes pequeños en climas occidentales áridos también significan menos yardas grandes e irrigadas que salen de suministros de agua.

Y si bien los beneficios para las familias estadounidenses podrían ser inmensas, la cantidad de tierra requerida en relación con la superficie federal total es modesta. El agricultor de la casa buscó 160 acres o más, pero las casas de inicio de hoy pueden sentarse en una décima parte de un acre o menos.

Las montañas de evidencia muestran el efecto excluyente y de aumento de costos de la zonificación local demasiado celosa. Las autoridades federales tienen la oportunidad de hacer más que abrir tierras a los estadounidenses que buscan un hogar para llamar suyo. Pueden mostrar a nuestras ciudades y condados lo que sucede cuando las políticas inclusivas permiten casas de inicio además de casas que solo los ricos pueden pagar.

Charles Gardner es investigador del Centro Mercatus en la Universidad George Mason.